Planeamiento de la construcción Proyectos inmobiliares - Ecuador

INTRODUCCIÓN
En el Ecuador los proyectos inmobiliarios están en un crecimiento constante cada año al igual que su demanda. Sin embargo todos estos proyectos inmobiliarios se ven sometidos a tener o caer en los mismos errores de todos, es decir que por una falta de un planeamiento recae en un retraso de entrega y por ende en un aumento en el costo inicial del presupuesto. ¿Qué papel realiza la Gerencia dentro de un proyecto? ¿Problemas de retrasos en los tiempos de entrega de proyectos e incrementos de presupuesto?

INFORME BASE
La construcción tiene un papel importante dentro de la economía de un país, resaltando su impacto de mayor ejecución de construcciones nuevas en las provincias de: Pichincha – Guayas y Azuay (Ecuador), por la generación de empleo que esta brinda. Sin embargo también se puede apreciar grandes pérdidas económicas e incluso hasta la quiebra de persona naturales o empresas por la falta de conocimiento de un planeamiento de construcción. Como lo indican los siguientes cuadros que la construcción nueva tiene mayor aporte:

Cuadro 1 – 2: Porcentaje de Edificaciones en su tipo.
Estos dos escenarios de cuadros comparativos podemos apreciar que la tendencia de construcción nueva tiene mayor impulso que las otras (ampliación – reconstrucción).

Con estos datos cuantitativos los proyectos nuevos son prioridad para el crecimiento inmobiliario pero también se puede decir con certeza que en todos estos proyectos existe un trabajo de planeamiento de construcción antes, durante y después de la ejecución del proyecto. Desde la decisión de comprar o adquirir el terreno/predio por que se planifica su inversión hasta por su plusvalía que va a obtener en un futuro.

ANALISIS
Un buen planeamiento de construcción es llevar a cabo todos los procesos administrativos, operativos cumpliendo a cabalidad todos los requisitos o características del inmueble para evitar multas, decisiones erradas que puedan incrementar el tiempo de entrega y su costo. Para evitar esta prórroga de plazo y aumentar el presupuesto, se debe tomar en cuenta lo más importante para tener éxito en el proyecto y son los siguientes aspectos: la Planificación estratégica, Planificación Operativa, tratando de evitar todo tipo de problemas e inconvenientes durante la ejecución de la misma. Siendo la respuesta inmediata de contratar una persona que tenga la capacidad, conocimiento y aprovechando al máximo toda su experiencia para llegar a obtener un proyecto lleno de éxito y entregar con los plazos y costos propuestos.
En el Ecuador las etapas del Planeamiento son las siguientes son:

1.- ADQUISICIÓN DEL TERRENO – TIPO DE CONTRATO:

1.1.- Contra de Compra venta.
1.2- Contrato de Donación.
1.3- Contrato por Herencia.

Marco legal –Transferencia de Dominio y 

2.- ESTUDIOS – INGENIERIAS – ANÁLISIS (PARA OBETENER LOS PERMISOS O LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN.
2.1.- Estudio de Suelo
2.2.- Contrato con la Empresa Pública de Gestión Integral de Residuos - EMGIRS (Desalojo de escombros – Impacto ambiental aprobación).
2.3.- Planos Arquitectónicos. (Certificado de Conformidad de Planos arquitectónico)
2.4.- Planos Estructurales (Estruc. Hormigón Armado – Estruc. Metálica)
2.5.- Planos Eléctricos (Eléctricos – Mecánicos – Electrónico)
2.6.- Planos Especiales (Planos Contraincendios) (Certificado de Conformidad de Ingenierías.
2.7.- Memorias técnicas (Planos – Cronograma valorado – Ruta Crítica – Presupuesto)
2.8.- Municipio que otorga la Licencia de Construcción.

Cert. Pla. Arquitectónico	Cert. De Ingenierías	Licencia de Construcción

3.- CONSTRUCCIÓN – EJECUCIÓN DE LA OBRA
3.1.- Mano de obra: Obra civil, Eléctricos y Hidrosanitarios – plomeros.
3.2.- Proveedores.
3.3.- Contratistas.

4.- ENTREGA DEL INMUEBLE: con las debidas certificaciones finales, que son:
4.1.-Aprobación del Visto Bueno de Planos por el Cuerpo de Bomberos, Entidad Pública encargada de inspeccionar, revisar y supervisar que todos los equipos contra incendios funcionen, estén en perfecto estado y segura para los que van habitar.
4.2.- Agencia de Control de Construcciones, Entidad Municipal que se encarga de revisar que cumpla las ordenanzas para otorgar el certificado de habitabilidad.
Todos estos pasos de la planificación es un conjunto de estudios de ingenierías que nos permiten obtener un proyecto inmobiliario en buenas condiciones y de buena calidad. Ya que detrás de todo estos ámbitos existe una persona encargada que es la que planifica para llegar a tener un producto que toda las exigencias que se requiere.
Cabe recalcar que la persona que maneja y organiza a todos los grupos es el Gerente o Administrador de obra, es la persona encargado de sincronizar todo el proceso constructivo del inmueble ejecutándolo con honestidad y ética profesional para entregar un producto de buena calidad.

ALTERNATIVAS DE SOLUCIÓN

Para elaborar con facilidad y tener un mejor manejo del planeamiento de construcción, es la utilización de software o programas que permiten llevar un mayor control del proyecto.

Realizar una revisión breve de todos los detalles constructivos de las ingenierías para tener claro el panorama con la ayuda de planos, 3D., modelados, etc.
Estar en constante revisión con los cronogramas y trabajos para que no existan desfases en la programación semanal.
Realizar recorridos constante de obra, verificando el avance de obra sea el correcto y cumpliendo con todas sus especificaciones técnicas. Tener una buena comunicación con sus operadores, esto quiere decir explicando las directrices que se han tomado para determinar dicho trabajo – Reunión de obra.
Las personas encargadas deben tener su trayectoria o experiencia para facilitar el control del proyecto y disminuir los problemas, cumpliendo el cronograma con los tiempos y costos que se propuso inicialmente.

CONCLUSIONES:
El Planeamiento de Construcción, es la parte fundamental de un proyecto u obra.
En el Planeamiento de Construcción, debe estar encargada una persona con mucha experiencia para dar solución oportuna a cualquier problema o situación que se presente.
Un Planeamiento de Construcción detallado a fondo o el más minucioso, será el más real al determinar el tiempo y costo de la obra.
El Planeamiento de la Construcción, es la base primordial para llevar el control minucioso de la obra, revisando y supervisando, esto quiere decir si las tareas encomendadas están cumpliendo con su rendimiento óptimo.
En el Planeamiento de la Construcción, se debe tomar decisiones acertadas y no estar improvisando, ya que estas reflejan solo pérdida de tiempo y dinero, obteniendo una mala solución, el desperdicio del talento humano y los recursos materiales.

REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
1.- PRIMICIAS EL PERIDISMO COMPROMETIDO URL: https://revistagestion.primicias.ec/cifras/cuales-son-las-provincias-que-concentraron-el-mayor-numero-de-edificaciones-en-2019/
2.- INEC mejora periodicidad de publicación de estadísticas de Edificaciones en Ecuador – Apive URL: https://apive.org/inec-mejora-periodicidad-de-publicacion-de-estadisticas-de-edificaciones-en-ecuador/